敷金返還ホットラインセンター｜敷金 保証金 敷金トラブル 敷金問題 サポート｜

支援例１ （契約内容）貸主・借主協議の上、施工業者を選定し、これを行うものとする。
貸主側の指定する業者より、当センター施工業者が安く施工可能であれば貸主側と協議し施工致します。

支援例２ （契約内容）明け渡しの際は自費をもって原形に復す。 当センターが貸主と協議し、原状回復工事を致します。

支援例３ （契約内容）貸主の指定する業者により原状回復工事を行い、その費用を借主が負担する。
貸主側の見積もり金額、内容、範囲など妥当なものか査定し、不当な請求であれば保証金返還のサポートを致します。
妥当なものとは、事務所・店舗等の原状回復を巡るトラブルに対して裁判所でどの様な判断がなされているか等を基に判断致します。

平成17年（ネ）第3567号　大阪高等裁判所第9民事部
平成18年5月23日判決

●入居者（控訴人）の主張
「本件貸室を原状に修復して賃貸人に明け渡すものとする」とする特約は、通常損耗については含まれていない。

●貸主（被控訴人）の主張
営業用物件の場合は賃借人の使用用途は様々であり、賃貸人に予測出来ない賃借人の使用方法によって左右されるから、賃貸人が通常損耗の原状回復費用を予め賃料に含めて徴収することは不可能である事から、本件の原状回復義務は通常損耗にまで及ぶ。

●裁判所の判断
営業用物件であるからといって、通常損耗に係る投下資本の減価の回収を、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行う事が不可能であるという事は出来ず、また、被控訴人が主張する本件賃貸借契約の条項を検討しても、賃借人が通常損耗について補修費用を負担することが、明確に合意されているという事は出来ず、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（改訂版）」に照らすと、これらの汚損等は通常損耗の範囲を超えたものとは認める事は出来ない。

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オフィスビルの賃貸借契約において、市場原理と経済合理性の支配するオフィスビルでは、賃借人の保護を必要とする民間賃貸住宅とは異なり、賃借人は、通常の使用による損耗、汚損をも除去し、建物を賃借当時の状態にまで原状回復して返還する義務があるとの判断を明解に示した事例。

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平成17年（少コ）第1527号（通常手続移行）東京簡易裁判所
平成17年8月26日判決

●入居者（原告）の主張
本物件に対し、通常の使用を超える様な毀損や汚損はないので、敷金全額の返還を求める。

●貸主（被告）の主張
本件賃貸借契約は、対象物件を事務所用として賃貸したものであるから、居住用賃貸借契約とは異なり、本件賃貸借契約書２０条１項の「この契約が終了したとき、乙は，契約終了までに甲の指定する業者により、乙が本物件内に設置した造作その他の設備を乙の費用に於いて撤去し、本物件を原状に復し、且つ、本物件の内装及び付属諸設備、諸造作等の破損、汚損箇所を甲の指定する業者に於いて修復し，甲に明渡しをする。」という原状回復条項、つまり、造作その他を賃借人の負担において契約締結時の原状に回復させるという条項は，そのまま適用されるべきである。

●裁判所の判断
本件賃貸借契約は、その実態において居住用の賃貸借契約と変わらないのであるから、オフィスビルの賃貸借契約を前提にした前記特約をそのまま適用することは相当ではないというべきである。すなわち、本件賃貸借契約はそれを居住用マンションの賃貸借契約と捉えて、原状回復費用は、いわゆるガイドラインにそって算定し、敷金は、その算定された金額と相殺されるべきである。　しかしながら、被告は物件明渡時、絨毯下の床まで傷がついた状態であるなど、経年劣化を超える汚れや傷が認められたと主張するが、それについて、何らの立証もなく、また、その他の原状回復についても、何らの主張、立証もない。

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